Co lze legalizovat v rámci dacha amnestie?

Zvláštní právní mechanismus zvaný „amnestie dacha“ významně upravil postup registrace a uvedení domu do provozu. Zákonodárce ještě zjednodušil zjednodušený postup při přihlašování postavených bytových domů, i když pouze na papíře. Jak se ukázalo, „amnestie dacha“ neřeší „klasické“ problémy legalizace budov.

Současný postup při registraci staveb

Výstavba kapitálových struktur zavazuje vlastníka k dodržování určitého procesního řádu. Pokud se bavíme o komerčním objektu, pak je developer nucen provádět dlouhý řetězec na sebe navazujících úkonů, počínaje zpracováním a schválením projektové dokumentace až po získání stavebního povolení a uvedení vybudovaného objektu do provozu.

Pravda, u soukromých (individuálních) domů je situace mnohem jednodušší.

• Od léta 2018 je místo povolení (RNS) dohodnuto oznámení o zahájení a ukončení stavebních prací s místními úřady.
• Místo Kolaudačního listu je vypracován Technický plán stavěného domu.

Populární pověst nazvala tento postup registrace obytných budov zjednodušeným. Ačkoli podstata zůstává stejná: že RNS, že oznámení vyžaduje koordinaci s oprávněnými orgány, a ve fázi dokončení výstavby je provedena úplná kontrola souladu postavené budovy s parametry jednotlivých obytných budov . Takže můžete být odmítnuti téměř v jakékoli fázi.

„Amnestie Dacha“ zavedla výjimečný postup pro registraci domů, jejichž stavba byla dokončena nebo zahájena bez jakéhokoli souhlasu úřadů. Současná verze „amnestie dacha“ umožňuje uvedení skutečně postaveného domu do provozu za následujících podmínek.

• Domy, jejichž stavba byla zahájena bez povolení před 03.08.18. 01.03.26. XNUMX na jakémkoli pozemku v obydlené oblasti, mohou být registrovány na základě stavebního oznámení, ale pouze do XNUMX. XNUMX. XNUMX.
• Domy, jejichž výstavba byla zahájena a dokončena bez souhlasu úřadů, lze přihlásit bez ohlášení, pouze podle deklaračně-technického plánu do 01.03.26. V tomto případě se dokumenty předkládají přímo společnosti Rosreestr a obcházejí místní správy.

Problémy s uvedením domu do provozu v rámci „amnestie dacha“

Pro mnohé bylo překvapením, že zákonodárce opět omezil dobu trvání „amnestie“ na legalizaci rezidenčních nemovitostí. Háček ale vůbec není v omezení doby trvání benefitu – pokud seberete myšlenky a síly, může si svůj majetek přeregistrovat téměř každý. Hlavním problémem je, že „amnestie“ neřeší problematické otázky související s porušováním územních předpisů.

• Pokud se dům nachází v oblasti se zvláštním ochranným statusem (areál letiště, chráněné pásmo vodních ploch, elektrické vedení atd.), pak lze stavbu zaregistrovat pouze po kladném schválení všemi oprávněnými útvary (Rosaviation, Ministerstvo přírody Zdroje, Rospotrebnadzor atd.).
• Pokud parametry domu překročí zákonem stanovené limity, nelze takovou stavbu zapsat do katastru a zapsat. K obdržení odmítnutí stačí, aby počet podlaží v domě byl více než tři, včetně suterénu a podkroví.
• Stává se, že chyby v práci katastrálních inženýrů vedou k tomu, že souřadnice charakteristických bodů budovy během vnějších měření přesahují hranice „jejich“ pozemku a překrývají se s někým jiným. Je extrémně obtížné takový problém vyřešit, protože se může ukázat, že hranice celé obytné oblasti jsou nesprávně definovány a v důsledku toho posunuty.

V žádném případě to není úplný výčet možných problémů, se kterými se mohou majitelé neregistrovaných domů setkat. „Dacha amnestie“ je preferenční procedura, ale všechna privilegia můžete využít pouze s pečlivou dokumentační přípravou. Pamatujte: je velmi obtížné, ne-li nemožné, cokoli napravit po obdržení oficiálního odmítnutí.

Chcete získat profesionální právní prognózu vývoje vaší situace? Ukažte dokumenty odborníkům!

Rosreestr vydal dopis, v němž vysvětluje, jak řešit problémy při registraci domů v rámci amnestie dacha.

Hovoříme o situacích, kdy se zdá, že vlastník má právo zaregistrovat dům v rámci amnestie dacha, ale místní úřady změnily pravidla výstavby a nyní není povoleno nic.

Například parcely pro individuální bytovou výstavbu byly ve vilové čtvrti a následně byly převedeny do rekreační oblasti. V takové zóně je možné zřizovat parky, ale je zakázáno stavět, a tedy registrovat domy.

Newsletter T-F o bytech a domech

Life hacky o koupi, renovaci a pronájmu domu – ve vaší schránce jednou za dva týdny. Zdarma
Přihlásit se
Přihlášením k odběru souhlasíte s podmínkami přenosu dat a zásadami ochrany osobních údajů

Co je to dacha amnestie

Do 1. března 2031 se můžete přihlásit a přihlásit vlastnictví bytového nebo zahradního domku v rámci dachové amnestie.

Jedná se o zjednodušený registrační postup. V rámci dacha amnestie není nutné podávat oznámení o zahájení stavby, jako u běžného systému.

Potřebujete pouze dva dokumenty:

1. Vlastnický dokument k pozemku – pokud právo na něj ještě nebylo zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí.
2. Technický plán domu – nutno objednat u katastrálního inženýra.

Pro registraci v rámci dacha amnestie musí mít stránka jeden z typů povoleného použití:

1. Pro zahradnictví – to zahrnuje pozemky, které se objevují ve výpisech z Jednotného státního rejstříku jako „zahradní půda“, „zahrádka“, „země pro dacha“ a „pro farmu na chalupě“.
2. Individuální bytová výstavba – individuální bytová výstavba.
3. Osobní vedlejší pozemek, soukromý pozemek – pokud se takový pozemek nachází v obydlené oblasti.

Ale není to jen typ povoleného využití, který určuje, co lze na pozemku stavět a co ne. Existují také územní zóny – to jsou skupiny lokalit, pro které místní úřady stanovují pravidla pro použití. Předpisy jsou předepsány v pravidlech využívání a rozvoje území. Nemůžete například postavit dům v průmyslové zóně – musí tam být dílny a továrny. A výroba nemůže být otevřena v rezidenční čtvrti.

Obecným pravidlem je, že soukromý dům můžete zaregistrovat bez amnestie dacha pouze v případě, že se pozemek nachází v územní zóně, která umožňuje výstavbu domu.

Rosreestr ale podle dačské amnestie nemusí kontrolovat, co se děje s územní zónou. Kromě typu povoleného využití lokality je oddělení povinno dodatečně objasnit dvě hlavní nuance – jsou objasněny v každém případě a bez dacha amnestie.

Nachází se lokalita v oblasti se zvláštními podmínkami pro využití území? Jedná se o pásma hygienické ochrany a ochrany vod, záplavová pásma a další podobná.

• Pokud například pozemek pro individuální bytovou výstavbu spadá do bezpečnostní zóny elektroenergetických zařízení, to znamená, že se nachází vedle elektrického vedení, budete muset nejprve získat souhlas energetické společnosti: toto by měl řešit místní úřady. Kolaudace nebude – Rosreestr dům nezapíše.

Stává se, že zóna se zvláštními podmínkami užívání zakazuje výstavbu jako takovou.

Zóny se zvláštními podmínkami jsou uvedeny v rozšířeném výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí o objektu. Lze jej objednat předem prostřednictvím portálu vládních služeb.

Odpovídá dům maximálním stavebním parametrům? Stavební parametry jsou stanoveny územním řádem a obecními úřady. Mohou se lišit v závislosti na lokalitě.

• Například u pozemků pro individuální bytovou výstavbu je omezena výška zástavby – tři podlaží nebo 20 metrů. Úřady také zpravidla stanoví minimální odstupy od hranic přilehlého pozemku k domu a hospodářských budov.

Omezující parametry výstavby jsou uvedeny v pravidlech využití území a rozvoje – místní správy jsou povinny zveřejnit tato pravidla na svých webových stránkách.

Když úřady chtějí zakázat výstavbu, nastaví takzvané nulové parametry. Pokud jsou takové parametry aplikovány na územní zónu, nemůžete v ní stavět. Parametry se přitom mohou lišit podle typu objektu: například sklady lze postavit a určí se jejich výška, umístění a další charakteristiky, ale u zahradních domků pravidla určují nulové parametry.

Územní zóny jsou vyznačeny na mapě územního plánu – to je součástí pravidel využití území a rozvoje. Například toto je územní mapa Kaluga: vícepodlažní obytné budovy jsou označeny červeně, individuální bytová výstavba je nažloutlá, různé odstíny šedé jsou průmyslové a komunální zóny. Zdroj: kaluga⁠-gov.ru

A to je lokalita s nulovými stavebními parametry: tři nuly znamenají, že je zde zakázáno stavět. Zdroj: mos.ru

Když dojde ke konfliktu v dokumentech

Pokud se druh povoleného využití pozemku shoduje s regulativy rozvoje územní zóny, je vše v pořádku.

• Pozemek je například určen k zahradničení a územní zóna je obytná. Všechny dokumenty říkají, že je možné postavit dům a jsou definovány přijatelné stavební parametry: počet podlaží, útlumy atd. A pokud jsou parametry splněny, neexistují žádné překážky pro přihlášení starého domu pod dachovou amnestii nebo pro výstavbu nového.

Místní úřady však někdy mění územní zóny a dělají to „za běhu“. Na místě řídce osídlené vilové čtvrti se rozhodnou vytvořit park a následně areál přeměnit na rekreační. Nebo je potřeba postavit novou dálnici a obytná zóna se změní na zónu dopravní infrastruktury. Ukazuje se, že předchozí typ povoleného využití v nové zóně již neexistuje.

V takové situaci bude nová výstavba definitivně zakázána. Ale když je přijata žádost o registraci v rámci dacha amnestie již dokončeného domu a ukáže se, že došlo ke změnám, vyvstává otázka, zda se zaregistrovat nebo ne.

Kdy bude dům zapsán a kdy ne?

Rosreestr vysvětlil, že registrace by měla být obecně prováděna, i když typ povoleného využití půdy odporuje předpisům pro rozvoj územní zóny. Nezáleží na tom, kdy budou přijata nová pravidla využívání půdy a rozvoje.

To je v souladu se základním principem pozemkové legislativy – zachovat možnost předchozího využití lokality.

V tomto případě musí registrátor Rosreestr jako obvykle zkontrolovat maximální stavební parametry. A pokud nejsou v současných pravidlech využití území a zástavby stanoveny nulové limitní parametry pro obytné a zahradní domky, pak nejsou žádné problémy.

Rosreestr tedy doporučuje, aby registrátoři registrovali dům v rámci amnestie dacha, bez ohledu na to, co se v průběhu času změnilo v pravidlech využívání půdy.

Ale je tu nuance. Když místní správa změní územní zónu a nastaví nulové parametry speciálně pro venkovské domy a zahrady, může být registrace pozastavena.

V Rusku fungují současně dva systémy registrace práv, které si vzájemně odporují

specialista na venkovské nemovitosti

Nejdůležitější soubor otázek v Rosreestrově dopise souvisí s registrací práv ke stavbám, pokud územní zóna stanovená pravidly využívání půdy a rozvoje odporuje typu povoleného využití lokality.

Jsou situace, kdy si lidé koupili zemědělskou půdu, která umožňuje výstavbu, a sousedské domy už stály poblíž. Typ povoleného použití byl „pro zahradnictví“. A o rok později správa přeměnila zemědělskou půdu na pozemky, na kterých se už stavět nedá. Správa vysvětluje, že již legalizované stavby lze ponechat, ale zbytek již nebude evidován.

V roce 2022 bylo v Gelendzhiku několik tisíc pozemků pro individuální bytovou výstavbu přeměněno na rekreační a veřejné obchodní zóny podle nového obecného plánu města. Jednoduše zmizel typ povoleného užívání „individuální bytová výstavba“.

Rosreestr ve svém objasnění uvádí, že v tomto případě by právo na dům s přijatelnými vlastnostmi mělo být registrováno v rámci amnestie dacha bez zohlednění nové územní zóny.

Dopis od Rosreestra výrazně pomůže majitelům budov, kteří chtějí využít amnestie dacha. Registračnímu orgánu za tuto pozici stojí za to poděkovat. Bohužel se však již nashromáždila rozsáhlá praxe odmítnutí registrace práv, když podle nových objasnění měly být domy zapsány. Dopis od Rosreestra navíc není rozkaz a není skutečností, že se jím budou řídit všechna místní oddělení.

Ve skutečnosti je problém širší. Na jedné straně existují pravidla pro dačou amnestii. Na druhou stranu zákon umožňuje nevyužít dacha amnestii, ale přihlásit práva běžným způsobem – podat ohlášení stavby a dostat odpověď, zda je vše v pořádku.

A často se ukazuje, že když použijeme dačou amnestii, můžeme se zaregistrovat, ale když použijeme běžný registrační postup, ne. Ukazuje se, že současně fungují dva protichůdné systémy registrace práv. Zdá se, že zákonodárce má co vymýšlet a zlepšovat, aby lidé neriskovali uznání jejich domů za nepovolené stavby.

S tím výsledkem, že

V ideálním případě, aby bylo možné zaregistrovat dům pod amnestii dacha, se musí shodovat několik hlavních faktorů:

1. Typ povoleného využití lokality vám umožňuje postavit dům.
2. Územní zóna také umožňuje postavit dům.
3. V pravidlech využití území a zástavby nejsou žádné nulové parametry pro zahradní nebo obytné stavby. Dům splňuje maximální stavební parametry.
4. Lokalita se nenachází v zóně se zvláštními podmínkami pro využití území, která zakazují výstavbu, např. v zóně hygienické ochrany.

V tomto seznamu mohou být konflikty. Takto budou vyřešeny.

✅ Dům bude zapsán, pokud se druh povoleného využití pozemku již neshoduje s regulativy pro rozvoj územní zóny, ale zároveň nejsou stanoveny nulové parametry výstavby pro zahradní a obytné stavby.

❌ Registrace bude pozastavena v případě stejných nesrovnalostí, ale pokud jsou u zahradních a obytných staveb předepsány nulové stavební parametry.

Co si ještě přečíst k tématu:

1. Jak zaregistrovat vlastnictví domu v rámci amnestie dacha.
2. Jak koupit chatu nebo venkovský dům: pokyny krok za krokem.
3. Jak zkontrolovat, zda pozemek nespadá do bezpečnostní zóny?

Další materiály o nákupu bytů a domů, uspořádání a opravách – v našem telegramovém kanálu “Svoi Ugol”. Přihlaste se k odběru, ať vám nic neunikne: @t_nedviga