Je možné spojit lodžii s bytem?
Státní duma odmítla návrh zákona, který navrhoval, aby bylo možné schválit přestavbu lodžií. Současná pravidla sice takovou přestavbu přímo nezakazují, ale vytvářejí prakticky nepřekonatelné překážky. Majitel bytu totiž musí získat souhlas všech sousedů najednou. Je pravděpodobně snazší získat hvězdu z nebe. Problém je, že stěna oddělující kuchyň a balkon je vnější. To znamená, že právně odkazuje na společný majetek. Kdysi na to poukázal první kasační soud obecné příslušnosti při posuzování konkrétního případu. Jistý občan N. přidal ke kuchyni – doslova – lodžii. Dopadlo to samozřejmě krásně: balkon přestal být balkonem a stal se jakoby součástí bytu.
Dnes musí každý, kdo chce spojit lodžii s bytem, dostat souhlas od všech sousedů. Což je v praxi téměř nemožný úkol. / Sergej Mikheev
Jakoby – protože právně to byl ještě balkon. Koneckonců, úředníci neocenili krásu a odmítli schválit přestavbu.
Občan se pokusil vytvořit precedens a obrátil se na soud. Soudci kasačního soudu však byli neoblomní. Podle bytového zákoníku, není-li rekonstrukce nebo přestavba prostor nemožná, aniž by k nim přibyla část společného majetku v bytovém domě, je třeba k takovému jednání získat souhlas všech vlastníků prostor v bytovém domě, soudci zdůraznil.
Odborníci RG diskutují o právních aspektech správy bytů v sekci „Právní konzultace“.
„Vnější stěna domu, bez ohledu na to, zda je v jakékoli části nosná či nenosná, svým účelem – oplocení vnitřního prostoru budovy, její ochrana před vlivy vnějšího prostředí – slouží celý dům a pro účely stanovení skladby obecného majetku domu nelze považovat za soubor samostatných staveb umístěných v každém z vnitřních prostor domu a sloužících pouze místnosti, jejíž je vnější zeď,“ vysvětlil první kasační soud.
Duma území Stavropol navrhla nápravu situace a předložila odpovídající návrh Státní dumě.
„Podle výkladu bytových domů jsou lodžie nedílnou součástí bytů, ale nejsou zahrnuty do celkové plochy bytu,“ uvedli iniciátoři projektu. “Lodžie je zároveň určena k uspokojování domácností a dalších potřeb občanů bydlících v bytě a je pomocnou místností bytu.”
Ve většině prodejních a kupních smluv pokračovali vývojáři projektu, plocha lodžie je zohledněna při nákupu a je hrazena kupujícím prostor. A nikdo tím není pobouřen. Sousedé si nenárokují práva na cizí lodžie, nežádají vás, abyste stáli na balkóně. Nepřijato.
Samotná lodžie nepatří do společného majetku v domě. Postavení lodžií v bytové legislativě však není jednoznačně definováno
„V tomto případě lze uznat jako společný majetek pouze uzavírající nosnou konstrukci – desku lodžie,“ uvedli zastupitelé Stavropolu. “Zároveň parapet, okenní a balkónový blok, otvory, zasklení – to vše se týká osobního majetku, jehož údržbu provádí majitel samostatně.”
Autoři projektu proto věřili, že by bylo zcela logické zbavit sousedy hlasovacího práva na balkoně. Zůstaly by jen obvyklé technické požadavky a obvyklé postupy: sestavení plánu a odsouhlasení s inspekcí bydlení.
Iniciativu však kritizovaly vládní úřady. Státní právní správa prezidenta Ruska poznamenala, že samotná lodžie nepatří do společného majetku v domě. Což je docela fér. Odborníci na management však pokračují, status lodžie v bytové legislativě není jasně definován.
“Je třeba upozornit na to, že ani tato otázka není v návrhu zákona vyřešena,” zdůraznili odborníci. Návrh proto považovali za nerozumný a nedostatečný.
Ministerstvo výstavby navíc podle dokumentu Státní právní správy loni v květnu schválilo soubor pravidel, podle kterých lze lodžie dělit na více typů. Například: pomocná nevytápěná místnost. Nebo mimo domov prostor sloužící k sušení prádla, čištění prádla nebo dokonce soláriu.
„Zároveň je zřejmé, že ne všechny lodžie mohou podléhat úkonům stanoveným v návrhu zákona o spojení bytových prostor a lodžií,“ píše se v závěru resortu. “Dle našeho názoru přijetí návrhu zákona s největší pravděpodobností jen prohloubí vznik protichůdných praktik při rozhodování o otázce stanovení postupu při slučování bytových prostor a lodžií.”
Ministerstvo spravedlnosti zase vysvětlilo, že ano, lodžie nepatří do společného majetku, může ji užívat pouze vlastník bytu. Balkonové desky však stále patří do společného majetku. I když na ně bez svolení majitele bytu nikdo sáhnout nemůže, nic to nemění. Zbytek sousedů prostě potřebuje vědět: bez ohledu na to, co se děje za zavřenými dveřmi, s balkónovými deskami se nic špatného nestane. Projekt tedy nebyl podpořen ministerstvem spravedlnosti.
Pravda, v recenzích byl jiný názor: teoreticky nemusí být kombinace lodžie s balkonem dohodnuta. Jak je uvedeno v závěru komise Státní dumy pro zajištění bytových práv občanů, klíčovým rysem společného majetku je údržba více než jednoho objektu. Experti výboru se tedy domnívají, že přísně vzato, zákon o bydlení nezavazuje všechny obyvatele, aby prošli procesem, aby získali povolení k přestavbě lodžie. Shodují se však, že v praxi existují problémy. A přesto návrh komise nepodpořila.
„Problémy praxe vymáhání práva uvedené ve vysvětlivce lze řešit soudní cestou,“ uvedla komise ve svém závěru. Jinými slovy, občané byli požádáni, aby žalovali. Snad se jim podaří dokázat, že jejich balkónové desky přece jen nejsou tak běžné. Nakolik je takový předpoklad realistický, je jiná otázka. Ať je to jak chce, podnět byl archivován.
“Bez schválení přestavby může majitel provést zanedbatelné množství akcí, které nepovedou ke změně designu domu, velikosti bytu a také potenciálně nepoškodí sousedy žijící v blízkosti,” řekl viceprezident Cechu ruských právníků, vedoucí kanceláře právníků De Jure Nikita Filippov.